Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, özellikle miras sonrasında, paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olabilir. Miras kalan bir evin satılmak istenmesi, arsanın paylaşılması veya ortaklardan birinin taşınmazı tek başına kullanması gibi durumlarda ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Halk arasında “izale-i şuyu davası” olarak da bilinen bu süreç, birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlar.
İzmir’de miras kalan taşınmazlar, arsa, tarla veya diğer mallar nedeniyle paydaşlar arasında anlaşmazlık yaşıyorsanız, öncelikle taşınmazın hukuki durumunun ve tarafların haklarının belirlenmesi gerekir. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Adalet Bakanlığı, bu düzenlemenin 1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlükte olduğunu belirtmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Ne Demektir?
Ortaklığın giderilmesi, bir mal üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilerek malın paylaşılmasını sağlayan hukuki süreçtir. Özellikle miras yoluyla birden fazla kişiye geçen taşınmazlarda sık karşılaşılır.
Örneğin bir kişinin vefatından sonra geride İzmir’de bir ev kaldığını ve bu evin üç mirasçıya geçtiğini düşünelim. Mirasçılar evin nasıl değerlendirileceği konusunda anlaşamıyorsa, birlikte mülkiyetin sona erdirilmesi gündeme gelebilir.
Burada önemli olan, “benim payım yüzde 25, evin yüzde 25’i benim” şeklinde fiziksel bir bölüm varsaymamaktır. Paylı mülkiyette pay, belirli bir odanın veya bahçenin otomatik olarak kişiye ait olduğu anlamına gelmez. Paylaşım gerçekleşene kadar mal üzerindeki ortaklık devam eder.
Miras Kalan Ev Satılmak Zorunda mı?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi sürecinde taşınmazın mutlaka satılması gerektiğini söylemek doğru değildir.
Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesine göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya satılarak bedelinin paylaştırılması şeklinde gerçekleştirilebilir. Malın bölünmesi uygun değilse ve önemli bir değer kaybı doğacaksa açık artırmayla satış gündeme gelebilir.
Örneğin miras kalan büyük bir tarla teknik ve hukuki olarak bölünebilecek durumdaysa aynen paylaşım değerlendirilebilir. Buna karşılık tek bir apartman dairesinin üç mirasçı arasında fiziksel olarak bölünmesi çoğu durumda mümkün olmayacağından satış veya başka bir paylaşım yöntemi gündeme gelebilir.
Bu nedenle “ortaklığın giderilmesi davası açılırsa ev kesinlikle satılır” şeklinde genel bir ifade kullanmak doğru değildir. Taşınmazın niteliği, bölünebilirliği, değer kaybı ve paydaşların talepleri birlikte değerlendirilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir.
Bu nedenle mirasçılar veya diğer paydaşlar arasında anlaşmazlık varsa doğrudan mahkemeye başvurmak yerine önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Örneğin dört kardeşe miras kalan bir İzmir taşınmazında üç kardeş satış isterken bir kardeş satışa karşı çıkıyorsa, taraflar arabuluculuk görüşmelerinde taşınmazın satılması, bir paydaşın diğerlerinin payını satın alması veya başka bir paylaşım yöntemi üzerinde anlaşmayı deneyebilir.
Anlaşma sağlanamazsa, şartları oluştuğu takdirde dava yoluna başvurulabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taşınmaz Nasıl Paylaştırılır?
Paylaşımın nasıl yapılacağı taşınmazın özelliklerine göre değişir. Temel olarak iki yöntem öne çıkar: aynen paylaşım ve satış suretiyle paylaşım.
Aynen Paylaşım
Taşınmazın bölünmesi mümkün ve hukuken uygun ise, paydaşların paylarına karşılık gelecek şekilde aynen paylaşım yapılabilir.
Örneğin geniş bir arsanın imar ve teknik koşulları bölünmeye uygunsa farklı bölümlere ayrılması mümkün olabilir. Ancak her arsanın bu şekilde bölünebileceği düşünülmemelidir. İmar durumu, minimum parsel büyüklüğü ve taşınmazın fiziki özellikleri gibi unsurlar önem taşır.
Satış Yoluyla Paylaşım
Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi önemli bir değer kaybına neden olacaksa satış yoluyla paylaşım gündeme gelebilir.
Örneğin tek bir konutun dört mirasçı arasında fiziksel olarak bölünmesi mümkün değilse, taşınmazın satılması ve satış bedelinin paylara göre dağıtılması söz konusu olabilir.
Paydaşlardan Biri “Ben Satmak İstemiyorum” Derse Ne Olur?
Paydaşlardan birinin satışa karşı çıkması, tek başına ortaklığın sonsuza kadar devam edeceği anlamına gelmez. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi, kanunda öngörülen istisnalar saklı kalmak üzere paydaşlardan her birinin paylaşmayı isteyebileceğini düzenler.
Bu nedenle örneğin beş mirasçıdan dördü taşınmazın paylaşılmasını isterken bir mirasçı buna karşı çıkıyorsa, uyuşmazlığın hukuki çerçevesi ayrıca değerlendirilir.
Ancak her durumda “mahkeme kesin satış kararı verir” demek de doğru değildir. Taşınmazın bölünebilirliği, ortaklığın türü, mevcut anlaşmalar ve diğer hukuki koşullar incelenir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davaları bakımından görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Adalet Bakanlığı’nın arabuluculuk kaynaklarında da ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu belirtilmektedir.
Örneğin İzmir’de bulunan bir taşınmaz nedeniyle ortaklığın giderilmesi süreci yürütülecekse, yalnızca mirasçıların ikamet ettiği yere bakılarak hareket edilmemeli; taşınmazın bulunduğu yer ve usul kuralları dikkate alınmalıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hangi Belgeler Gerekebilir?
Dosyanın özelliklerine göre gerekli belgeler değişebilir. Ancak özellikle miras nedeniyle oluşan ortaklıklarda aşağıdaki belgeler önem taşıyabilir:
- Mirasçılık belgesi
- Tapu kayıtları
- Taşınmazın güncel bilgileri
- Varsa vasiyetname
- Paydaşlara ilişkin kimlik ve adres bilgileri
- Taşınmazın imar ve kadastro bilgileri
- Arabuluculuk son tutanağı
- Taşınmaz üzerinde bulunan yapı veya diğer muhdesatlara ilişkin belgeler
Örneğin tapuda dört mirasçı görünmesine rağmen mirasçılık belgesinde farklı bir durum bulunuyorsa, dava açılmadan önce kayıtların uyumlu hale getirilmesi gerekebilir. Bu nedenle dosyadaki belgelerin güncel olması önemlidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Gerekli mi?
Özellikle birden fazla taşınmaz, çok sayıda mirasçı, tapu kayıtlarında uyuşmazlık, taşınmaz üzerinde bina veya başka bir yapı ya da miras bırakanın önceki işlemleri gibi karmaşık unsurlar varsa dosyanın uzman tarafından incelenmesi yararlı olabilir.
Bir paydaşın “sadece ev satılacak” şeklinde gördüğü uyuşmazlık, diğer belgeler incelendiğinde tapu, miras veya muhdesat konusunda ayrıca çözülmesi gereken bir probleme dönüşebilir.
Bu nedenle İzmir’de ortaklığın giderilmesi konusunda hukuki süreç başlatmayı düşünüyorsanız, taşınmaz kayıtlarının ve paydaşların durumunun birlikte değerlendirilmesi önemlidir.
İzmir Ortaklığın Giderilmesi Avukatı ile Sürecinizi Değerlendirin
Miras kalan ev, arsa, tarla veya başka bir taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşmazlık yaşıyorsanız, öncelikle ortaklığın hangi şekilde sona erdirilebileceğinin belirlenmesi gerekir. Arabuluculuk aşaması, paylaşım seçeneklerinin değerlendirilmesi ve gerektiğinde dava sürecinin yürütülmesi birbirinden farklı hukuki adımlardır.
İzmir ortaklığın giderilmesi avukatı arıyorsanız, taşınmaza ait tapu kayıtları, mirasçılık belgesi ve mevcut diğer belgeler üzerinden hukuki durumunuzu değerlendirebilirsiniz. Özellikle taşınmazın satışının mı, aynen paylaşımının mı veya başka bir çözümün mü gündeme gelebileceğini anlamak için somut olayın incelenmesi gerekir.
